지적도와 등기부의 관계
1. 지적공부와 등기와의 관계
- 등기부 표제부의 표시란에는 소유권의 범위를 나타내 주는 경계가 기재되지 않고 그것은 지적도 등 지적공부에 기재
- 등기부가 표상하는 것은 오직 어떤 부동산이 누구의 소유권 기타의 물권에 속하는가 하는 점 / 즉 등기의 추정력이 생기는 범위는 부동산의 권리관계에 한정되고, 등기부상 기재된 사실관계는 이에 속하지 않는다. - 토지의 지적이나 경계는 바로 이 사실관계에 관한 것이며, 따라서 이는 등기되더라도 추정력을 가지지 아니한다.
가. 시효취득과 관련된 분쟁
1) 지적도상 분필절차 없이 이루어진 분필등기와 등기부취득시효는 있을 수 없다. 왜냐하면 등기가 그가 점유하는 토지부분을 표상하
는 등기로 볼 수 없어 그 점유자는 등기부취득시효의 요건인 부동산의 소유자로 등기한 자에 해당하지 아니함.
2) 지적도의 경계와 현실의 경계가 다른 경우에 있어서의 등기부시효취득
지적도상 1필의 토지로 등록되어 있는 토지의 소재, 지목, 지적 및 경계는 다른 특별한 사정이 없는 한 이 등록으로써 특정되는 것이고 그 토지의 소유권의 범위는 지적공부상의 경계에 의하여 확정되는 것이다.
따라서 토지를 분할함에 있어 건물의 경계선을 기준으로 하여 측량을 한 것이 아니라 분할되는 면적으로 하여 지적도가 작성된 관계로 지적도상의 경계와 현실의 경계가 달라지게 되었다 하더라도, 그 각 토지에 대한 소유권이전등기는 지적공부에 의하여 지적, 경계가 확정된 대지만의 소유권을 표상하는 등기일 뿐이고, 지적동상 그 필지에서 제외된 현실의 경계부분의 토지에 대한 소유권까지 표상하는 등기라고 볼 수 없으므로, 위 지적도상의 범위를 초과하는 현실의 경계부분의 토지에대한 등기부취득시효는 인정될 수 없다.
3) 현실의 경계가 지적도상의 경계를 초과하는 경우에 있어서의 점유취득시효
통상 부동산을 매수하려는 사람은 매매계약을 체결하기 전에 그 등기부등본이나 지적공부 등에 의하여 소유관계 및 면적을 확인한 다음 매매계약을 체결하므로, 매매대상 토지의 면적이 등기부상의 면적을 상당히 초과하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약 당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하며, 그러한 경우에는 특별한 사정이 없는 한, 그 초과부분은 단순한 점용권의 매매로 보아야 하고, 따라서 그 점유는 권원의 성질상 타주점유에 해당하므로 그 초과부분에 대한 점유취득시효는 인정될 수 없다.
2. 지적도상의 경계와 현실의 경계가 다른 경우 소유권의 범위 및 매매의 대상
가. 원칙
(1) 토지소유권의 범위
어떤 토지가 지적법에 의하여 1필지의 토지로 지적공부에 등록되면 그 토지의 소재, 지번, 지목, 지적 및 경계는 다른 특별한 사정이 없는 한 그 등록으로써 특정되고 그 소유권의 범위는 현실의 경계와 관계없이 지적공부상의 경계에 의하여 확정된다.
(2) 소유권보존등기 및 소유권이전등기의 표상범위
토지에 대한 소유권보존등기 및 이전등기도 위와 같이 확정된 1필지의 소유권을 등기의 대상으로 하는 것이므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 지적공부상의 등록, 즉 지적도상의 경계로 확정된 토지만의 또한 그 토지 전체의 소유권을 표상한다.
(3) 매매목적물(토지)의 범위
토지의 거래에 있어서는 지적공부에 기재된 지번, 지목, 지적 및 경계에 의하여 소유권의 범위가 확정된 토지를 거래의 대상으로 하는 것이 보통이므로, 지적도상의 경계표시가 분할측량의 잘못 등으로 현실의 경계와 다르게 표시되었다 하더라도, (그 매매당사자가 지적공부에 의하여 소유권의 범위가 확정된 토지를 매매할 의사가 아니고 현실의 경계대로의 토지를 매매할 의사를 가지고 매매한 사실이 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한) 현실의 경계에 관계없이 지적공부에 기재된 지번, 지목, 지적 및 경계에 의하여 소유권의 범위가 확정된 토지를 매매한 것으로 보아야 한다.
다만 당사자가 현실의 경계대로 토지를 매매할 의사로 매매를 한 경우에는, 매수인은 매도인에 대하여 매수한 범위 내의 토지에 대한 소유권이전등기청구권을 취득하게 되나, 분할측량 등의 잘못으로 지적도상의 경계표시와 사실상의 경계표시에 차이가 나서 그 차이가 나는 부분이 인접토지를 취득한 제3자 앞으로 지적공부상 경계에 의하여 소유권이전등기가 된 때에는, 토지에 대한 소유권의 범위는 지적공부상의 경계에 의하여 확정되는 법리에 따라, 제3자는 유효하게 계쟁토지 부분의 소유권을 취득하게 되므로, 특별한 사정이 없는 한 위 계쟁토지부분에 대한 매도인의 소유권이전등기의무는 이행불능상태에 놓이게 된다.
나. 예외
(1) 요건
다만 특별한 사정이 있는 경우에는 그 토지의 경계는 현실의 경계에 의하여야 한다고 하면서, 그 특별한 사정을 인정하기 위한 요건으로 다음 2가지를 들고 있다.
(가) 지적공부작성 과정에서의 오류로 인한 불일치
- 지적도를 작성함에 있어서 기술적인 착오로 인하여 지적도상의 경계선이 진실한 경계선과 다르게 작성되었기 때문에 지적도상의 경계와 지적이 실제의 그것과 일치하지 않게 된 경우
- 일정한 토지가 지적공부에 1필의 토지로 복구등록되는 과정에서 관계 공무원의 사무착오로 지적공부가 잘못 작성된 경우
(나) 매매 당사자간의 현실의 경계에 의한 토지 매매 합의
- 판례는 위 요건 이외에도, 토지들이 전전매도되는 과정에서 각 매매 당사자들이 현실의 경계대로 토지를 매매할 의사를 가지고 거래한 경우 등과 같이 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 그 토지의 경계는 현실의 경계에 의하여야 한다고 한다.
- 그리고, 위와 같은 매매의 합의는 여러단계를 거쳐 전전양도된 경우에 있어서는 그 전전양도인이 및 양수인 전원에 있어서 현실의 경계대로 토지를 양도했을 것을 요한다고 보고있다.
- 매매당사자가 그 토지의 현실의 경계가 지적공부상의 경계와 상이한 것을 모르는 상태에서 당시 현실의 경계를 대지의 경계로 알고 매매하였다고 하더라도, 매매당사자들이 현실의 경계에 따라 매매목적물을 특정하여 매매한것으로는 볼 수 없다.
법무법인 그린 / 류변호사
02)3473-2385